Quando dobbiamo comprare un immobile sentiamo parlare di acconto e di caparra. Ma quali sono le differenze? Cosa bisogna sapere prima di firmare un contratto preliminare di compravendita?
Quando acquistiamo un immobile ci troviamo a consegnare in anticipo una somma di denaro senza sapere bene la differenza tra acconto e caparra. Distinguerle è molto importante per sapere le conseguenze in caso di inadempimento contrattuale.
Vediamo le differenze sostanziali:
- Acconto: è un anticipo che diamo, a fronte di un prezzo più alto, per confermare la nostra volontà ad acquistare un certo bene o servizio . Nessuno ha mai diritto a trattenere un acconto ricevuto, perciò questo dovrà essere sempre restituito tutte le volte che il contratto non si conclude, indipendentemente dalla responsabilità delle parti .
- Caparra confirmatoria: come l’acconto, anche la caparra confirmatoria è un anticipo che diamo per confermare la nostra volontà ad acquistare un certo bene o servizio; nel caso però in cui una delle parti sia inadempiente non mantenendo quindi gli impegni presi, ha la funzione di risarcimento senza che si debba fornire la prova del danno subito.
Il codice civile stabilisce che in caso di inadempimento dell’acquirente la caparra confirmatoria versata può essere trattenuta dal venditore a risarcimento del danno subito. Se ad essere inadempiente è il venditore, l’acquirente può richiedere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata.
Facciamo un esempio: Decido di acquistare una casa al prezzo di €100.000,00 e firmo un contratto preliminare di compravendita versando al proprietario una caparra confirmatoria di € 10.000,00.
Ecco che cosa può succedere:
- SE SI STIPULA L’ATTO: Al momento del rogito notarile definitivo di trasferimento, rispetto l’impegno preso e verso il saldo di €90.000,00. In questo caso la caparra confirmatoria viene considerata come un acconto.
- SE NON VOGLIO PIU’ COMPRARE LA CASA: decido di non comprare più l’immobile, in questo caso il proprietario ha il diritto di trattenersi la caparra che ho versato a titolo di risarcimento per inadempienza.
- SE NON VOGLIONO PIU’ VENDERMI LA CASA: il venditore decide di non vendermi più la casa, in questo caso ho il diritto di farmi restituire il doppio della caparra che ho versato a titolo risarcimento per inadempienza del venditore.
- SE NON VOGLIONO PIU’ VENDERMI LA CASA MA IO VOGLIO COMUNQUE COMPRARLA: il venditore decide di non vendermi più l’immobile, ma io decido che lo voglio acquistare comunque allora mi rivolgerò al Giudice per costringere il venditore a tener fede al suo impegno preso(Questa è l’ipotesi deve essere valutata bene).
Perché possa considerarsi caparra è necessario che ciò venga specificato e scritto nel contratto preliminare di compravendita. Nel caso non venisse fatta alcuna specifica, verrà considerata come acconto.
Alessandro Calanna
Alessandro Calanna Agente Immobiliare 