Rent to buy o affitto con riscatto è una formula di vendita di cui si è sentito parlare parecchio negli anni. Le due espressioni non sarebbero esattamente la stessa cosa ma ormai vengono utilizzate come sinonimi. È una formula che conviene al venditore e all’acquirente/affittuario? Secondo me SI ma vediamo come funziona esattamente
Cos’è il Rent to buy
Il rent to buy è una tipologia di contratto introdotta dal Decreto Sblocca Italia che permette di entrare in casa come conduttore e diventarne proprietario alla scadenza prestabilita, pagando un canone in rate mensili assimilabili a un affitto. Si tratta di una sorta di contratto “ibrido” tra locazione e preliminare di compravendita, dove alla fine di un periodo transitorio il conduttore procederà con l’acquisto saldando il prezzo concordato.
Come funziona esattamente
Il funzionamento del rent to buy è piuttosto semplice: il proprietario consegna immediatamente l’immobile al conduttore, che paga il canone d’affitto, a condizione di poter decidere, dopo un periodo di tempo prestabilito, se acquistare l’immobile. La decisione di acquisto è totalmente autonoma e non obbligatoria e comporta la sottrazione dal prezzo d’acquisto di una parte dei canoni già pagati. In pratica è necessario versare una caparra in genere intorno al 7-10% del valore dell’immobile(l’importo esatto viene concordato tra le parti). Alla fine del periodo ‘transitorio’ le rate vengono detratte in tutto o in parte (anche questo viene concordato tra le parti) dal prezzo di vendita fissato inizialmente.
Il contratto rent to buy va trascritto nei Registri immobiliari (quindi stipulato da un notaio)per garantire l’inquilino in caso di future ipoteche sull’immobile o di fallimento del venditore, tutelando al tempo stesso quest’ultimo che rimane proprietario dell’abitazione sino a quando non viene pagato per intero il prezzo pattuito.
La norma prevede che in caso di mancato pagamento di un certo numero di canoni, fissato dalle parti, ma non inferiore a un ventesimo del loro totale, che l’inquilino debba lasciare l’immobile e il proprietario possa trattenere a titolo di indennizzo quanto sino ad allora versato. Se, viceversa, il venditore è inadempiente deve restituire la parte degli importi mensili pagati come corrispettivo di vendita più gli interessi legali.
A quale tipo di immobile si può applicare?
Il contratto di rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo e terreni.
Il canone mensile: come si calcola
Non esiste una regola ma, solitamente, sono un po’ più alte rispetto a un canone medio di locazione richiesto sul mercato per una analoga tipologia di abitazione.
Vantaggi per l’acquirente
Il principale vantaggio del rent to buy per l’acquirente consiste nella possibilità di prendere subito possesso di un’abitazione rimandando di qualche anno la stipula del rogito notarile. La formula è particolarmente indicata per chi nell’immediato non ha i requisiti per richiedere mutuo come ad esempio chi ha un contratto stagionale o di apprendistato, chi ha una segnalzione al CRIF o più semplicemente chi attende una somma di denaro prevista dalla vendita di un altro immobile o da una eredità.
Vantaggi per il venditore
Il rent to buy è utile nel caso di difficoltà nel vendere un immobile magari per una fase di crisi finanziaria(il coronavirus ne ha aperta una)o del mercato immobiliare stagnante.
Costi del Rent to Buy
Come detto, al fine di garantire una maggiore tutela delle parti è necessario registrare il contratto nei registri immobiliari tramite un notaio. L’acquirnente dovrà quindi farsi carico delle spese di trascrizione e dell’onorario del notaio, così come dei futuri costi relativi alla compravendita definitiva. Durante il periodo di godimento le imposte legate alla proprietà dell’immobile restano a carico del futuro venditore fino a quando non cederà il bene in via definitiva, così come avviene in qualsiasi contratto di affitto.
Cosa succede se l’inquilino non esercita l’opzione di riscatto
La legge prevede che alla fine del periodo di godimento il conduttore possa anche non procedere all’acquisto perdendo però la caparra versata e le agevolazioni sul canone. Il conduttore ha anche la facoltà di nominare un terzo soggetto come previsto da tutti i contratti preliminari e cedere il contratto.
Se vuoi avere approfondire
Alessandro Calanna Agente Immobiliare 